什么是长效机制(长效机制什么意思)

长效机制是指一种系统性的、可持续的管理方式，它能够在长期内保持稳定并且在不断的变化中不断地适应环境的变化。长效机制的实现需要考虑多个方面，包括政策制定、资源配置、组织管理和绩效考核等。长效机制的目的是使得管理过程更加规范化、高效化，从而实现企业或组织的长期可持续发展。要实现长效机制，需要建立科学的制度和规范的管理流程，并且需要不断地进行调整和优化，以确保机制的有效性和稳定性。

关注楼市的朋友一定对这四个字不陌生：长效机制。那么，到底什么是长效机制？长效机制就是长期有效的机制吗？和各种限购限价的短期行政措施相对应的吗？

如果只是这样片面理解的话，那就偏离本质了。

要想搞清楚长效机制，得先从国家的房产政策的根本战略意图说起：

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对于我国房地产来说，1998年是一个非常关键的年份。正是从那一年开始，房地产业被确定为重点支持的产业。那么，那一年到底发生了什么事儿呢？以至于政府下了这个决定？

起因是一场危机，1997年亚洲金融危机，中国的出口受到影响。那个年代中国经济对出口的依赖是很大的，为了拉动经济增长，不得不想办法刺激内需，以化解出口减弱的影响，于是房地产业进入决策视线。

随后，福利分房的制度取消，商品房时代开启，中国房地产市场迎来了发展大潮。

迅猛的发展了几年后，房屋建设面积、销量、特别是房价，都迎来了大幅上涨，到了2003年前后，我国楼市已经出现了过热的苗头，于是国家开始出手调控，2004出台831大限、2005年出台国八条，并全额全额征营业税收。

2005年是一个关键的年份，可以说是房地产历史上第一个“宏观调控”之年。 那之后又相继出台了很多调控政策，但是调控的结果并不是太理想，没想到的是，又一场危机袭来，调控的步调被打断，新一轮刺激开始了。

2008年美国次贷危机引发全球经济衰退，后来的故事大家就都知道了，为了保住经济增长，我们用大雨滋润了经济，房价随后迎来了一波迅猛的发展。

结果发展了两年后，又开始过热了，于是2010年又开始调控了。国十条出台，2010年堪称史上最严调控之年，限购也是从那时候开始的。

再之后就是2014年了，去库存开始，限购放松，信贷放宽，房价又迎来了一波上涨。一直到2016下半年，政策开始再次收紧。

而长效机制的提法，也是那之后开始多了起来。并一步步从研究，走向试点，再到落实。2020年，估计会是长效机制落实的关键之年。

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从刚才简单的回顾过去二十年的房产历史和调控历史，可以发现一个问题，那就是：影响房价的因素，除了经济规律（城市化、经济增长）和自然规律（人口）外，顶层的战略决策，也是个极其重要的因素。

可以发现，每一次房价的上涨，都是因为房地产业被当成宏观经济增长的重要支柱 。可以说，只要房地产的这个角色不变，房价就会一直上涨，而且是每一轮刺激，都会猛涨一波。在顶层战略面前，长效短效的意义不大。

所以，问题的重点就变成了：房地产的角色和定位，是否发生了变化？

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从2017年开始，有四个字出现的频率就越来越高，2019年更是频繁现诸报端，这四个字就是： 房住不炒。

房住不炒有两层含义：

第一层很好理解，房子是用来住的，不是用来炒作的，所以各种投资炒作行为会被遏制；

第二层要稍微深一点：买房和住房是两个概念。这两年租售并举非常火热，房屋租赁市场非常受重视，目的就是为了在单一的，购买商品房的渠道之外，提供新的渠道来解决居民的住房问题。

这背后体现的其实是上层对房地产定位的变化： 回归房子的本质，是用来住的，弱化投机炒作、丈母娘房。

除了房住不炒外，2019年还有一句话比较重要： 不将房地产作为短期刺激经济的手段 。

房住不炒、不将房地产作为短期刺激经济的手段。这个表述和之前的那些短期政策，限购限价之类的，不是一个概念，很可能是大的时代的变化：

1998年以来20年是一个时代：房地产既是民生保障，又是国家和地方政府的增长支柱，更是民间投资炒作的工具。从今往后将是另一个时代：回归民生居者有其屋的根本，弱化经济刺激，遏制投资炒作。

当然，任何事情的发展都不是一蹴而就的，需要一个缓慢的过程。长效机制的落实也是需要一个漫长的过程。

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中国经济从1978年改革开放以来，经过了几十年的快速发展，现在到了更换引擎的时候。所谓更换引擎，就是改变增长模式，改变支撑经济发展的动能或者说产业。

用八个字表述就是： 优化结构、转型升级。

既然要优化结构、转型升级。那么有几件事就是必须要做的：

第一：从依赖出口到扩大内需；

第二：从粗放增长到高质量增长；

第三：从中低端制造到高端制造，大力发展高科技产业。

第四：降低和化解过去几年积累的债务风险、金融风险。

正是基于以上分析，所以国家肯定不希望大量的社会资本再涌入房地产业，肯定希望企业和资本，踏踏实实搞实业，搞制造，搞高科技；同样，也不希望房地产积累太多的杠杆、债务风险。

我们前面说过，国家的顶层经济战略，是决定房地产发展的更重要甚至最重要的因素，而从这个维度看，事情可能正慢慢发生着根本性的变化。从国家的宏观经济大战略来看，房地产的角色和定位，跟以前不一样了。

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影响楼市的因素很多。

除了顶层经济战略外，我们看看还有哪些因素变了：

首先是人口因素：人口因素对房地产的影响体现在两个方面：

第一个是居住改善： 从没房子到有房子，从小房子到大房子，从一般的房子到好房子。过去几十年，我国的人均居住面积已经从6-7平米，增长到了30-40平米。再往上增长的空间不大了；另外，没房的人的数量已经减少很多了，也就是所谓的进入存量市场了；

第二个是人口流动 ：城市化的初期，人口从农村向城镇迁移；城市化的第二个阶段：小城市到大城市迁移；城市化的第三个阶段：中小城市人口净流出，超大型城市和城市群发展。

大家都知道，人口流入是支撑房价的强大基础。如果一个城市人口不断净流出，那它房价上涨的可能性就不大了。这些年随着城市化的发展，很多地方都出现了人口净流出，房价支撑无力。

其次是经济发展和城市化的因素：

这几十年我国GDP迅速发展，这个是决定房价上升的根本力量。而经济发展的基础就是工业化和城市化，城市建设带来了资本和人口，带来了各种建设，带来了房价的上涨。

但是无论是工业化还是城市化，野蛮生长的时代快结束了，以后可能是这样的情况：

第一：一部分小城市的城市化将逐步停滞，人口不断外流；

第二：一部分中型城市可能会走特色化发展的路线，搞的好的，人口可能净流入；

第三：超级城市和城市群继续吸纳全国人口，但是土地将极其紧张，新开工住宅的数量有限。

综上所述：过去二十年，我国房价迅猛发展，那是因为所有影响房价的因素都在合力的支撑房价。而现在和今后的情况是，这些因素分化、改变了。

国家经济战略的因素，从长效机制的逐步落地，从房住不炒的定位看，已经开始变化了；而人口和城市化因素，全国不再一盘棋，开始出现分化了。

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房地产依然是经济发展中的支柱产业，但一方面，房地产业不等于住宅业，除了住宅外，还有商场、写字楼等；另一方面，国家说了，不再用房地产来短期自己经济了；

随着经济和城市化的发展，各个城市之间开始出现分化。会不会涨？涨多少？都不一样了。

那么，以后买房子该怎么办？

第一：关注长效机制的落实情况 。看看是不是像笔者分析的，国家对房地产业的定位确实已经变了，如果真的变了，那么整个中国房地产的逻辑就变了，大涨的情形，短期内就别期待了；

第二：调整预期 。既不用担心大跌，也别期待大涨。

第三：根据需求灵活决策 。根据自己的情况，是要买首套房、还是小换大旧换新、还是二三线城市换一二线城市、还是已经有几套房了，想继续买房投资？

如果是首套房或居住改善的话？多从居住体验、保值的角度看问题；如果想要投资的话，那就是另一个话题了，得从投资的角度来看，综合房地产及其它投资产品来一起考量。

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长效机制在落地的时候。可能会综合运用各种政策工具。

最主要的是多主体供给，解决供给侧的问题：包括租赁并举，大力发展租赁市场；保障房制度；以及通过土地和财税手段，来为低收入人群解决住房问题。

其次是金融手段：主要就是信贷政策的变化；

然后是炒了很久的房产税；

最后就是各种限购措施。

当然，土地政策和地方土地财政，这个大家平时接触感知的不多，但是对于房地产来说，也是极其重要的。